Покупка квартиры на вторичном рынке жилья: как все сделать правильно?
Приобретение квартиры – значительное событие в жизни многих людей, к которому они тщательно готовятся, так как это связано с большими материальными вложениями. В момент, когда вы осуществляете поиск и покупку квартиры нужно быть предельно внимательными, чтобы в результате не попасться на удочку мошенников и не остаться и без жилья и без денег.
Один из самых важных и ответственных этапов в процессе оформления сделки приобретения жилья на вторичном рынке – проверка юридической чистоты объекта («истории квартиры»).

Возможные «подвохи»

Уже после приобретения квартиры ее новоиспеченный хозяин может столкнуться с множеством проблем – например, у квартиры может объявиться «неучтенный» собственник жилья, квартира может находиться под арестом, оказаться заложенной или завещанной. Необходимо узнать, совершались ли раньше сделки с приглянувшейся квартирой. Если в результате проверки выяснится, что собственники квартиры менялись несколько раз в течение короткого времени, то будет лучше от нее отказаться. Идеальной является ситуация, если удастся проверить информацию о жилье с его первого владельца.
Прежде чем оформлять договор купли-продажи квартиры, необходимо проверить подлинность всех документов, имеющих отношение к сделке. Также важно удостовериться, что при продаже квартиры будут соблюдены все права других людей, например членов семьи собственника и др.

Необходимые правоустанавливающие документы для совершения сделки:
- договор купли-продажи, по которому квартира была куплена нынешним собственником;
- договор ренты;
- договор дарения;
- договор мены;
- свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
- выписка из домовой книги;
- экспликация и поэтажный план БТИ.

Ситуации, которых следует опасаться покупателям жилья на вторичном рынке

Рассмотрим более подробно отдельные «подводные камни»:

Перед подписанием договора купли-продажи жилья, нужно обязательно лично встретиться с его собственником, чтобы убедиться, что он действительно продает квартиру. Также в ходе личной встречи с собственником жилья нужно внимательно приглядеться к нему, обратить внимание на его психическое и физическое состояние. Если вы заподозрили, что хозяин квартиры злоупотребляет спиртным или наркотиками, если его поведение кажется неадекватным, то в таком случае к оформлению сделки нужно подходить с особым вниманием. Обязательно обратите внимание на то, состоит ли продавец на медицинском учете в наркологическом и/или психоневрологическом диспансерах – если да, то прежде чем заключать сделку, нужно чтобы он прошел медицинское освидетельствование. Данные меры предпринимаются для того, чтобы в будущем бывший собственник квартиры не имел возможности оспорить сделку, обосновывая это тем, что в момент ее заключения он не осознавал в полной мере значение своих действий.
Один из самых распространенных «подводных камней», с которым может столкнуться покупатель квартиры - нарушение прав несовершеннолетних детей. Если они были прописаны в квартире на момент ее приватизации, то должны были автоматически попасть в число собственников. Если их права в процессе приватизации квартиры были нарушены, то став совершеннолетними, они могут оспорить сделку. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо перед сделкой проверить по домовой книге жили ли в квартире несовершеннолетние. Если несовершеннолетние, не принимавшие участия в приватизации, на момент сделки выросли, то необходимо взять с них расписку об отсутствии претензий, заверенную у нотариуса. Также стоит помнить, что опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе совершать какие-либо сделки с квартирой без предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Еще одна неприятная ситуация, с которой может столкнуться покупатель, когда суд признает договор купли-продажи заключенным под влиянием заблуждения. В таком случае он считается недействительным.

Распространенные схемы обмана покупателей квартир на рынке вторичного жилья

1) Один из самых популярных способов обмана, когда собственник, продав свое жилье, через некоторое время подает в суд иск о признании сделки недействительной (причины могут указываться разные). Как правило, суд принимает решение вернуть квартиру продавцу, а деньги покупателю. Вот здесь и может возникнуть сложность, связанная с тем, что сегодня распространены ситуации, когда с целью уменьшения суммы уплачиваемых налогов, в договоре указывается меньшая сумма, чем выплаченную за квартиру на самом деле. Соответственно, только указанная в договоре сумма и будет подлежать возврату.

2) Возможность еще одного способа обмана появляется в случаях, когда покупатель договаривается с продавцом, что последний выпишется из квартиры уже после заключения сделки купли/продажи. Однако уже после заключения сделки продавец отказывается выписаться из квартиры, ссылаясь на изменившиеся обстоятельства и на то, что ему просто негде жить. В таких случаях суд довольно часто встает на сторону экс-продавца и принимает решение о возврате денег покупателю. Вот в этом моменте и таится подвох – собственник квартиры соглашается вернуть деньги, но при этом апеллирует к тому, что всей полученной суммы у него уже нет и он будет возвращать их частями, например, из своей зарплаты. В результате возврат денег может растянуться на многие годы.

3) Еще один распространенный способ мошенничества – одновременная продажа квартиры нескольким покупателям. Мошенник быстро (обычно в течение нескольких часов) оформляет дубликаты документов у разных нотариусов, получает деньги и скрывается в неизвестном направлении. Соответственно, хозяином квартиры становится первый, оформивший ее в БТИ.

4) Часто в своих схемах обмана мошенники прибегают к использованию фальшивых документов. Например, используя поддельные печати и бланки, с подставного нотариуса, мошенники могут оформить фальшивый договор купли-продажи на съемную квартиру. В результате покупатель остается и без жилья и без денег.

В целом, способы обмана можно перечислять практически бесконечно, так как фантазия мошенников безгранична. Чтобы избежать возможных неприятных ситуаций, и покупателям и продавцам квартир на вторичном рынке жилья необходимо очень аккуратно и тщательно подходить ко всем этапам оформления сделки. Если вы не чувствуете за собой необходимых сил и знаний, тогда лучше обратиться к профессиональным юристам, знающим все нюансы оформления сделок с недвижимостью.

За более подробной информацией обращайтесь по:

тел: 8950 46 99 395, 8908 277 58 00;

e-mail: u-kons@yandex.ru